[1460] みんな、中古マンション買おうよ

投稿:  著者:  読了時間:17分(本文:約8,100文字)


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【日刊デジタルクリエイターズ】 No.1460   2004/02/05.Thu.発行
http://www.dgcr.com/    1998/04/13創刊   前号の発行部数 20081部
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  【本日は別冊も発行します。ジョークにつき取り扱い注意】

■子育てSOHOオヤジ量産プロジェクト 9
 みんな、中古マンション買おうよ(前編)
 茂田カツノリ

■ライフスライス研究所
 オリジナルデジカメ開発奮闘記(2004年2月5日木曜日)
 第74回「あと30日でカメラは発売されるのか?」
 ユビキタスマン

■セミナー案内 F-siteセミナーのお知らせ&受付開始



■子育てSOHOオヤジ量産プロジェクト 9
みんな、中古マンション買おうよ(前編)

茂田カツノリ
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僕は住居のあり方として、「中古マンションを買って自分の好きなようにリフ
ォームする」というやり方を実践中なわけだが、これはいろんな点でメリット
多いからお勧めだ。特に一人暮らしの人は、そもそも買おうという発想を持た
ないだろうけど、ぜひぜひ検討してほしい。

例によって僕は不動産の専門家ではないので、あくまで僕個人の意見であると
いう前提で読んでほしい。

●賃貸やめて買っちゃおう

「買っちゃおう」とお勧めする大きな理由は金額面。大家さん側の目標として、
賃貸は1年に購入価格の10%の収入を得る(=単純利回り10%)をひとつのメ
ドにしている。だから大ざっぱに言って、賃貸に10年住むと購入価格と同じだ
けの家賃を払うことになるという感じだ。

たとえば月8万の家賃を払うとすると年96万、5年で480万、10年で960万である。
この家賃くらいの物件はだいたい1,000万円程だから、計算が合う。

一人暮らしの人は、この先結婚したり国外逃亡したりの可能性を考えて、買お
うという考えはうまれにくい。でも、自分が住まなくなったら賃貸に出せばい
いのだ。

また、もし他の家を買いたくなった場合は、銀行もローンをいくつも組んでは
くれないから売却することになる。その場合も、仮に同内容の賃貸に住んだ場
合を考えれば、デフレや老朽化で年あたり10%価値が落ちても損はない(中古
で良い物件ならそんなに落ちない)。

分譲用マンションは賃貸用よりずっと作りも管理も良いのが普通だし、好きに
改造して自分らしく住むことの快適さは、何物にも代え難い。

以上、一部極論を交えて書かせていただいたが、とにかく家賃を払ってるとい
うのは大家さんのお客さんになってるってことは、意識しておこう。

同内容の仕事を3年以上していれば、住宅ローンに通る可能性はあるから頑張
ろう。僕なんかずっとフリーだったのにちゃんと通ったぞ。頭金はなくたって
大丈夫だが、申込金や不動産手数料などの現金は必要。

●ねらいは新宿・渋谷・原宿だ

大事なのは、もし自分が住まなくなったとき、すぐに賃貸の借り手が付くもの、
という点に尽きる。不動産投資というリスクを少しでも軽減するには、収益性
の高い物件を選ぶというのは当然の考えだ。ローン支払以上の家賃収入は確実
に得られるし、そんな物件なら転売時も有利だ。

だから人気のある街や駅近くの物件がいい。たとえば新宿・渋谷・原宿とかだ。
「そんなところ高くて買えないでしょ」と思うかもしれないが、実は違う。こ
のあたりは30年前からマンション開発がされてて、古い物件が結構売りに出て
るから、下手な郊外より安かったりするのだ。

郊外の賃貸物件は借り手がいなくて大変だという話をよく聞くが、都心部なら
ちょっと相場より低めの賃料設定にしたり、事務所として貸せればまだまだ需
要はある。

たとえば渋谷で30平米のマンションを借りると家賃15万円はするからあまり現
実的でないが、これが購入なら1,500万円位、35年ローン組めれば月6万以下で
住めてしまうのだ。

・書籍「リノベーション物件に住もう!」
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4309267041/ref=sr_aps_b_/250-9421875-2425825
中古マンションを買って改造して、という事例と考え方を紹介した本。都市生
活者にとってはかなり実用的かつ夢のあるお話だから、ぜひ読んでほしい。

●物件の探し方

こうした都心中古物件の探し方には、ちょっとしたコツがある。それは、「信
頼できる不動産業者をみつける」という点だ。まずはネットで、普通に物件を
探すことから始まる。

・Yahoo!不動産
http://realestate.yahoo.co.jp/
不動産流通経営協会、アットホーム全国不動産情報ネットワークなどの情報を
掲載していて、情報の更新頻度も高いので実はかなり役に立つ。

売買物件検索にはマンション名が書いてあるので、Googleで住所がわかる。そ
してMapionとかで場所とだいたいの方位を確認しておこう。外観だけ見に行っ
てもいい。

そして気になる物件を片っ端から問い合わせて、実際に見せてもらおう。ただ
しこのときに注目すべきは物件ではなく、不動産業者のほうなのだ。

不動産業者の中から、幸運にも「この人は信頼できる」という人に出会えたら、
次からは作戦変更だ。ネットとかで「おっ」と思う物件に出会ったら、その情
報を掲載してる業者ではなく、自分で信頼できると思った業者に連絡し、そち
ら経由で情報を取り寄せてもらうのだ。

なんでこんなことをするかの理由は、中古不動産流通の仕組みが関係している。
中古不動産を売りたい個人の人は、まず知ってる不動産業者に「売りたいので
客を捜してほしい」と依頼する。このときの業者を「元付(もとづけ)」とい
う。元付は自分で客を捜してもいいが限界があるので、不動産業者の情報ネッ
トワークに情報を掲載する。それを見た別の不動産業者が、「買い手がいます」
と連絡を入れて交渉が始まるという感じだ。こちらの業者は「客付(きゃくづ
け)」と言う。

英語では元付のことを「セラーズ・エージェント」、客付のことを「バイヤー
ズ・エージェント」と呼ぶ。アメリカでは交渉をフェアに行うため、ひとつの
物件で両者を兼ねることは禁止されているらしい。

世に流通している中古物件の多くは、どの不動産業者が客付をしても良いこと
になっている(たまにダメなものもある)。だからとにかく信頼できるバイヤ
ーズ・エージェントを見つけることを、まず目標にしてほしい。中古不動産に
は価格交渉が必ず発生するため、自分の味方になってくれる人に付いてもらわ
ないことには、下手すると大損することになるからだ。

良い不動産業者をみつけるのはなかなか難しいが、僕の考えでは、若くして独
立して小規模に仕事してるところが良い。

●気を付けてほしいこと

家を買う際に、不動産屋の作戦にはめられないように、十分に注意してほしい。
これは数件のクズ物件を引きずり回すように見せて、最後にちょっとだけマシ
な物件を見せるという戦略だ。普段遅くまで残業してるお父さんを休日にこう
やって引き回すと、あっさり契約してしまう人が結構いるらしい。一生の買い
物なのだから、100件ぐらい見て比べるつもりで頑張ってほしい。

ちなみに仲介した不動産業者が取る手数料は、物件成約価格の3%+6万円で、
これを売り主・買い主双方がそれぞれの不動産業者に支払う。3,000万の物件
なら100万円ほど入るのだから、不動産業者には思いっきり働いてもらおう。
この話はどうしても長くなるので、「価格交渉」などの話は次週に回させてい
ただく。では、来週木曜をお楽しみにっ。

【しげた・かつのり】shigeta@amonita.com
Webプロデューサー/テクニカルライター。子育てSOHO生活を思いっきり楽し
んでる。
えらく遅ればせながらであるが、MacOS X 10.3を導入した。少しだけ動作が軽
くなっただけだが、いや~快適快適。いままで14,800円をケチってたのは愚か
者であったと痛感。

[有限会社アモニータ]
http://www.amonita.com/
※ちなみに「工事中」なのはサイトではなく会社自身なのです。

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■ライフスライス研究所
オリジナルデジカメ開発奮闘記(2004年2月5日木曜日)
第74回「あと30日でカメラは発売されるのか?」

ユビキタスマン
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宇宙戦艦ヤマト形式でカウントダウンしてきたこの連載。遂に残り1か月を切
ってしまったが、本当に「ライフスライスブランドのカメラは発売されるの?」
と疑問を持っている方も多いかもしれません。答えは「YES」発売されます。

まず2月14日より都内で限定的な試験販売を行ない、3月から全国限定3000台で
販売を開始する予定です。今回のパッケージは「企画 ライフスライス研究所
発売元 株式会社ヒマナイヌ」による第一弾の商品となります。商標登録であ
る「ライフスライス」を冠した世界で初の商品でもあります。

しかし、残念ながら完全にゼロから設計されたカメラをこの商品の中に入れる
ことはできませんでした。今回このパッケージに入るカメラは、ライフスライ
ス研究所公認の某メーカーのカメラです。コンセプトもパッケージングもオリ
ジナルではありますが、ハードのみはオリジナルではないのです。

これを「引き分け」と取るか「負け」ととるかは読者の方の判断に任せます。

私たちは、この某メーカーのカメラのファクトリーストック3000台を売り切り
「ライフスライス」というコンセプトが世間に受け入れられる素地を作り、そ
の実績から現在関係を構築中の製造メーカーを口説いていきたいと思います。

ベンチャーフェアでは、百戦錬磨の問屋さんや流通関連の人が私たちの商品に
興味を抱いてくれました。興味のきっかけを探りに、直接商談をしながら話し
ていくと「カメラそのものというより考え方がユニークだ」という意見が大半。

カメラメーカーを目指すわけではなく、コンセプトプランニング会社を目指す
私たちの進んでいる方向は間違っていないと感じました。と同時に進行してい
るのが、広告と映像企画で13年食ってきた自分がまったく初めて体験する流通
や小売りの営業。文字通り体当たりでの「体験」の連続です。

残り30日の連載では、この「体験」を赤裸々にレポートします。明日は、渋谷
某生活用品メガストアでの営業です。

ライフスライスブランドカメラ発売まであと30日!

ユビキタスマン(川井拓也)jp_kawai@lifeslice.net

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■セミナー案内
F-siteセミナーのお知らせ&受付開始
http://f-site.org/archives/000052.html
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<主催者情報>

「企画の引き出し」
ウン年前の入社面接での質問に「企画に必要なことは何か?」とあった。答え
たのは「普通であること。そして半年先を想像する目」。
コンテンツ制作で一番最初に行うのは“伝えるべき相手を想像する”ことでは
ないかしら? それは「大衆」と言い換える事はできないだろうか?
では、大衆に訴える手法とは?
それは、日々の暮らしの中に溢れているゾ。新聞の見出し、電車の中づり広告、
街中に溢れているポスター……。
けっして、「使いまわされた」などという事なかれ。
テキストの配置や素材の組み合わせ方など、一見ありふれている様に見えるこ
とがらでもよくよく見ると深~いノウハウが隠れているもの。その先人達のノ
ウハウを観察し、自分なりに整理し引き出しにしまう。
普通の感覚で大衆向けの広告にあるノウハウを観察し、分類したらTipsとして
引き出しにしまって置くのだ。
そして、必要な時に引っぱりだして、半年後を思いながら組み合わせる。
未知のものを生み出すより、既知のものを組み合わせる方が早いし、安いし、
浸透するコンテンツになるものさ。
そんな引き出しの組み合わせで企画された「地球を守る」の実際の制作の話を
実データを交えながら解説するよ。

■2004.02.07 F-siteセミナーのお知らせ&受付開始
次回セミナーの受付開始&詳細決定しました。今回も盛り沢山です。
詳細&受付:<http://f-site.org/archives/000052.html >

demo1「事例紹介:地球を守る」SIHO氏
demo2「事例紹介:WEBアニメーション制作の流れ」A.e.Suck氏
demo3「Flashで作ろう!多彩なエフェクト」宮地 成太郎氏
企業demo:
1「最新Webコンテンツ管理システム」株式会社フレームワークスソフトウェア
2「リモートサポートの必見ソリューション」株式会社インタワーク

日時:2月7日(土)13:30~17:05
会場:代々木・国立オリンピック記念青少年総合センター
参加費用:1000円(会議室使用料など)
司会:サブリン(佐分利 仁)氏

※上記のテーマは何の前ぶれもなく突然当日に変更されることがあります。
最新のセミナー情報は前述のURLでご確認ください。

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■編集後記(2/5)
・大阪芸術大学の発行する「河南文藝漫画篇」という雑誌を書店で見つけた。
日本初、大学が創る漫画誌です! とのこと。例によってビニール本になって
いて中身が見えないが、B5判でかなり厚くて476円だから、失敗してもあきら
めがつく値段と思い買った。もう第3号目になり、発売は小池一夫さんの小池
書院だ。第1回大阪芸術大学新人漫画賞小池賞発表、とあるが受賞作品は佳作5
作品しか掲載されていなくて、それはお上手ではない漫画ばかり。大賞と入選
は前号で発表になったのか、次号なのか。小さく紹介されている大賞の田雑芳
一さんの作品がすばらしい。これはぜひ読んでみたい。そして、田雑さんが柴
崎友香さんの原作を得て、作画した「京都観光2024」という作品が掲載されて
いて、これがまたイイ。映画の絵コンテみたいな漫画。こんなタッチ初めて見
た。すばらしい才能だ。バックナンバーを探しに行こうっと。   (柴田)

・不正アクセスで京大研究員が逮捕というニュースを見た。@dgcr.comは、こ
の人がセキュリティの脆弱性を指摘したあるレンタルサーバ上。去年いきなり
提供されているCGIスクリプトを置き換えると言われ、カスタマイズしていた
のでてんやわんや。今年になってからもばたばたしたメールが届く。このレン
タルサーバのサービスに私は満足している。回線も早いし、トラブルはほとん
どない。強いて言えば料金が高めなところだが、いくつかのレンタルサーバを
使ってみて、しっかりしているここに結局落ち着いた。なのでCGI絡みの対応
(事後対応)には少々がっかりしていた。大きなトラブルになる前に問題が発
覚して、この研究員に感謝したいくらいだ。

今年初め、朝日新聞でこの研究員の記事を見た。この件はネットでは有名だと
思っていたし、朝日の記事がズレたものだったので、世の中との距離を感じた
りした。正義感か悪意かなんてはかれないから、何の権限もない個人やグルー
プが勝手に人のサーバにアクセスしたらダメなんだねぇ。IDやパスワードを盗
んだり破ったわけでなくて、開いている穴を通ってのアクセスであっても。個
人情報が蓄積されたcsvファイルが、見えるディレクトリに置かれていて、フ
ァイル名が合致しただけで見えちゃう、そんなのも不正アクセスになっちゃう
のかもしれないね。すぐにディレクトリを削る(上位層を見に行く)、適当な
アドレスを推測で入れてしまう癖があるので、目立ったらそのうち私も不正ア
クセスで捕まるかも~。わはは。

まぁ玄関が開いているからといって人の家にあがっちゃいけないわな。でも扉
に手を掛けたら開いたので、玄関の鍵かかってませんよ~とか、裏の窓にも鍵
をつけてよね~とか言うくらいはいいよな。実は浴室の窓からも侵入できるん
ですよ、お宅の窓も侵入できるサイズなんですよ、とかね。あがってそこのも
のを盗んだとして、盗みを犯罪だと指摘するなら正しいんだけど。(他人が本
人の依頼を受けずに)ピッキングするとか、合い鍵作るとかは犯罪だしね。あ
そこの家は鍵かかってませんよ~と管理人や入居者以外の第三者に言うのは余
計なことだわな。親切の域じゃないわな。事例として実名を出さずに広く知ら
せるのはいいことだよな。

だったら権限のある団体が、そういう能力のある人を雇い、加盟レンタルサー
バや行政サイトを巡回して、随時セキュリティチェックするシステム作ってね。
趣味や研究目的で巡回させないでさ。能力のある人はそんなにたくさんいない
と思うけど。一人逮捕されちゃったしね。         (hammer.mule)
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20040204i504.htm  記事
http://www.asahi.com/tech/asahinews/TKY200402030338.html  ありがち

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