[1464] みんな、中古マンション買おうよ

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【日刊デジタルクリエイターズ】 No.1464    2004/02/12.Thu発行
http://www.dgcr.com/    1998/04/13創刊   前号の発行部数 19586部
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             <パンパシの圧勝>

■子育てSOHOオヤジ量産プロジェクト 10
 みんな、中古マンション買おうよ(後編)
 茂田カツノリ

■笑わない魚 101
 崩壊する故事ことわざ格言金言慣用句(下)
 永吉克之

■Powerbook Publishing Project 74
 魅惑の街探訪・横浜みなとみらいホテル編
 8月サンタ

■ライフスライス研究所
 オリジナルデジカメ開発奮闘記(2004年2月12日木曜日)
 第76回「関西アポ調整、流通センター商談、広告代理店打上げ」
 ユビキタスマン



■子育てSOHOオヤジ量産プロジェクト 10
みんな、中古マンション買おうよ(後編)

茂田カツノリ
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先週のコラムで「一人暮らしの人こそ中古マンション買って改造して住もう」
っていう話をしたが、今回はその続きだ。

●不動産価格交渉のコツ

まず大前提として、中古マンションは売り出し価格で買ってはダメで、何があ
っても絶対に値切るものだと思ってほしい。業者は「前の持ち主のローン残を
精算するために、これ以上は下げられない」とか、「ほかにも買い手はいる」
とか言ってくるものだが、何を言われても絶対に値切るものだと肝に銘じてほ
しい。

実は中古マンションの「相場」というのは、まったくアテにならない。立地や
築年数や管理状態などの要素があるため、プロが見ても「このマンションはい
くらが妥当」と言えないのだ。不動産業者が所有している物件では、ある程度
「相場」的な価格で売られているが、個人が所有する物件については、売り主
の状況によって金額が大幅に変わってくる。同じマンションの同じ間取りでも、
平気で3割とかの差が出るので驚きだ。

物件所有者には、昔の感覚が忘れられずに「え~、そんなの高すぎるよ」とい
う値段を平気で付けちゃう人もいれば、「もう回収したし生活にも困らないか
ら」と、ずいぶん安く付ける人もいる。だからこそ先週も言ったように、信頼
できるバイヤーズ・エージェントにしっかりと情報をもらうことが重要なのだ。

●具体的な価格交渉

不動産の価格交渉は具体的にはどうやるか? 売り手と買い手が話し合って、
「いやあ、おニイさんも強情でんなあ。じゃあ中を取って...」っていうもの
ではない。インドのタクシーではないのだ。

実際には「不動産買付申込書」といった書類に「この物件をいくらで買いたい
です」と書いて、不動産屋に渡すのだ。このときに手付金をいつ、いくら払う
とか、支払はローンか現金かなども書く。このときはあくまで条件提示であっ
て、実際ここで手付金そのものを払うことは普通ない。手付金は、売買契約締
結時に払うものだ。

なお、ここでの手付金の金額を「1万円」とか書くとさすがにマズい。最低で
も物件価格の5%とかが普通だから、親とかに借りる手はずは付けておこう。
ちなみにこのお金をカードローンとかで借りると、今度は住宅ローンの審査で
引っかかる可能性があるから要注意だ。もし頭金なしローンを組むとしても、
この手付金と、不動産手数料(物件価格の3%+6万円)の半金は持ち合わせが
必要なのだ。住宅ローンが実行されるのは引渡契約の当日なので、それまでに
要するお金については、あらかじめ確認しておこう。

そして、この「不動産買付申込書」はあくまで条件提示なので、買い手側から
「やっぱりやめます」と言っても全然構わない。たとえば土地の持ち分とか管
理規約とかで要調査項目があっても、まず申込書を出してしまってもいい。
もし「や~めた」という場合は不動産業者はタダ働きになってしまうから、ゴ
ハンをおごるとかで気をつかっておこう。

なお「あまり安い値段で申し込むと、売り主の機嫌を損ねるのではないか」と
心配になるかもしれないが、これはあまり気にしなくて良い。そもそも不動産
屋は、このためにいるのだ。だってお互いが面と向かって価格交渉したら、中
には「うちの家をそんな値段で買おうっていうのかよ、ブチッ」みたいなこと
にもなりかねないでしょ。世の中、お金の交渉は代理人どうしで行うようにな
ってるのだから、思いっきり値切ろう。

売り出し価格より1割ほど低く申し込むのは、ほとんど普通のようだ。もっと
低く申し込む場合は、不動産業者が「これでは出せません」と言うかもしれな
い。その場合は「予算不足なので基本的には諦めますが、物件は気に入ってい
るので自分たちが買える金額を提示しておきたい」と言えばよい。とにかく大
金の価格交渉なのだから、あっちも本気だからこっちも本気で臨もう。

物件の不動産登記簿謄本をあらかじめ入手しておくのもよい。抵当権の欄では、
所有者の経済状況がわかってしまう。面積の欄では、本当の有効面積がわかる。
実は不動産広告に表示されている面積は「専有面積」というヤツで、壁の厚さ
とか柱や配管スペースとかも含んでいるから厳密にはインチキなのだ。実際の
部屋の広さは「内法」で表され、登記簿にはこれが書いてある。

●ローンのことを知っておく

というわけで都心部の築30年とかのマンションは、売り主の状況によってはか
なり値切れるのだが、ひとつ重要なポイントがある。それは「ローン購入者は
かなり不利」という点だ。なぜなら格安な物件は業者が現金で買ってしまうか
らだ。

価格交渉などの優先権は、「申込順」というのが原則。もしあなたが一番に不
動産買付申込書を提出したとすると、あとから高い値段を出す人が現れても
「じゃあその人と同じだけ出します」と言えば買える。ただし売り主が売り急
いでいる場合などは、現金で買うという人が優先になってしまう。実は僕らも、
欲しいと思った家を2度、申し込んだにもかかわらず現金の人にかっさらわれ
てしまった(その結果としていい物件に巡り会ったから幸運なのだが)。

古い物件を買う際の注意点はたくさんあって、ここではとても紹介しきれない
から、書籍とかでじっくり調べておいてほしい。先週・今週と僕が書いたこと
は、僕のたった一度の実体験を元にしている。不動産屋というのはなかなかホ
ントのことを言わない人種なので、僕とは違うことを言う人も多いだろう。誰
を信じるかは、皆さんが考えてほしい。

それでは、頑張って良い物件を見つけてください。

【しげた・かつのり】shigeta@amonita.com
Webプロデューサー/テクニカルライター、あるいは新規事業を模索する迷い
人。子育てSOHO生活を、心の底から思いっきり楽しんでる。
僕がCD-ROMとかの制作を始めたのが1995年頃だから、もうすぐ10年である。自
分自身はあんまり進歩がなかったなあ。まあ、大きく成功して大きく倒れた人
も多いから、無事生きてられることに感謝しようかな、と。

[有限会社アモニータ]
http://www.amonita.com/

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■笑わない魚 101
崩壊する故事ことわざ格言金言慣用句(下)

永吉克之
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●健全なる精神は健全なる身体に宿る

これは、ユウェナリスという古代ローマの詩人の詩から出た由緒ある諺、とい
うより格言で、前回の「天は二物を与えず」なんて、どこの馬の骨とも知れな
い代物とは血筋がちがう。

とはいえ、この格言も現実に即していないのは明らかで、格言のくせに有難み
が全くない。それどころか口に出すのも恥ずかしい。今どき「みんな、体を鍛
えよう。健全なる精神は…」なんて臆面もなく言える人類は存在しない。

ローマ詩人のオリジナルは「健全な身体に健全な精神があるように祈るべきで
ある」という意味のことを詠っているのだそうだ。(三省堂・英語諺辞典より)
それを、どこかのイカサマ文士が自分の都合のいいように歪曲して引用したの
が今に伝わっているのだろう。

しかし不思議だ。「天は二物」もそうだが、なぜこんなに現実と乖離した言葉
が格言として生き残ってきたのだろう。風邪ひとつひかない健康な変質者とか、
鋼のように強靱な肉体を持った守銭奴とか、古今東西を問わずいたはずである。

映画『レイジングブル』では、ロバート・デニーロが、プロボクシング世界王
者でありながら、病的に嫉妬深く、猜疑心の強い男を演じていたが、人間とは
本来そうしたものである。スポーツマンだから竹を割ったようなサッパリした
性格、芸術家だから変人、公務員だから杓子定規、小学校教師だからロリコン
と考えるのは偏見も甚だしい。

この格言は"A sound mind in a sound body"という英文を訳したものとされて
いるが、これを直訳すると「健全な身体における健全な精神」となる。しかし
これを、あたかも健全な身体の持ち主しか健全な精神を享受することができな
いかのごとく、我田引水的に意訳したのには、なんらかの意図を感じる。

●衣食足りて礼節を知る

春秋時代、斉の国の宰相だった管仲の言葉であるが、古代中国ならいざ知らず、
この飽食の時代にこれはなかろう。要するに「食べ物と着る物に不自由しなく
なれば、人は礼儀を心得るようになる」ということだが、もしそれが万古不変
の真理なら、現代の日本は礼儀正しい人達でごった返しているはずである。

人間とは足ることを知らない生物である。だからこそ良くも悪くも発展してき
たのだ。最先端の携帯電話の恐るべき多機能性を考えれば、人間の欲望に限度
がないのがわかるだろう。与えれば与えるほど煩悩熾盛になるのが、人間の業
というものではなかろうか。

先日、携帯電話を紛失したので新しいのを買ったのだが、生意気にも1円携帯
の分際でカメラ機能がついているのである。それほど、携帯にカメラがついて
いるは当り前のことになってしまっているのだ。

そのうちムービーも当り前になるだろう。そして「携帯ムービー・コンテスト、
賞金総額5000万円」なんてのを、どこかの携帯メーカーが始めるかもしれない。
いや、そんなコンテストなら、すでにあるかもしれない。そうなれば一億総映
像作家時代の到来である。傑作もゴミも分別されずにネット上に氾濫するのだ。

携帯電話がフィンガートップ・コンピュータへと進化するのに、たいした時間
はかからない。携帯版のphotoshopやIllustratorやSoftimageが開発され、映
像をレンダリングさせている間、電話で話したり超小型DVDを観たりするのだ。

よって、衣食が足りてはならん。

●三十にして立つ、四十にして惑わず、五十にして天命を知る

これは孔子が自分のことを語ったもので、そんな偉い人のキャリアを引合に出
されて「斯くの如く生きよ」と言われても困る。私は来月48歳になるが、いま
だに五里霧中、茫洋たる世界で、ほふく前進している有様である。まあ芸術家
だから、それでいいのだが。

孔子は紀元前552年生れとされている。その頃の日本はまだ縄文晩期か弥生初
期だったってんだから、えれえ昔の人なのである。因みにシャカは前565年頃
の生まれで、孔子とは同時代人。後世のアジア人の倫理観の基礎を作りあげた
二つの偉大な精神が同時期に出てくるなんて、もったいない話だ。もしもこの
二人が闘ったら、どちらが勝っただろう。『孔子対シャカ、砂漠の血闘』なん
て映画、誰か作ってくれないものだろうか。

ともかくこれは、古代中国の士族貴族の社会システムを前提にした話なので、
現代日本に適用するのは困難だが、せめて各年代に最低10歳はプラスした方が
よさそうである。

以前勤めていた専門学校の就職指導で、ある優柔不断な生徒がなかなか就職活
動を始めないので、どういう方面に進みたいのかと尋ねたら、アニメーターか
歌手か小説家か……などとほざくのを聞いて、世間をなめるんじゃねえ、おう、
と一喝したのを思い出したが、現代のような「飽職」の時代と違って、当時は
職種も少なく、専門分化の幅も狭かっただろうから、仕事で惑うことも少なか
ったはずだ。よい時代じゃった。しかし、説得力に欠ける結論じゃの。

【ながよしかつゆき/アーティスト】
前回の連載100回記念パロディ版に対して、ご意見、ご感想を数件いただいた。
まず『デジタルエレベーターズ』というネーミングに関連して、pbg3さんは、
は『デジタルマヒナスターズ』を連載200回記念版のタイトルにしてはどうか、
と提案してくださった。20代の読者のなかで「和田弘とマヒナスターズ」とい
うムード歌謡のグループ名をご存じの方がどのくらいおられるのか判らないが、
私としては前向きに考えてみるつもりだ。また、TさんとO.S.さんは「私が200
回目の時は十河さんは400回目」という計算に対し、数式を用いて、この誤り
を証明してくださった。読者とはありがたい存在である。

《個展しますのんどすえ》於・伽奈泥庵(大阪)<http://www.kanadian.org/ >
・3/27(土)~4/10(土)11am~11pm(木曜のみ~7pm)※土日の夜はライブ
してることがおすよって日中に来とくれやす。ウチも会場におりますよってに。
ウチは比叡おろしですねん。あんさんの胸を雪にしてしまいますえ。

E.MAIL / katz@mvc.biglobe.ne.jp
W.SITE / http://www2u.biglobe.ne.jp/~work/

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■Powerbook Publishing Project 74
魅惑の街探訪・横浜みなとみらいホテル編

8月サンタ
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2月1日、渋谷とみなとみらい、中華街を直結する地下鉄みなとみらい線が開通
した。このみなとみらいと中華街という二つの地区に挟まれた一帯が大好きな
私は、早速出張にかこつけて訪問してきた。結果は大満足、地下鉄のおかげで
さらに楽しい街になったと思う。

みなとみらいとは、クイーンズスクエアという巨大ショッピングモール、ラン
ドマークタワーという超高層ビル、隣接する三つの大型ホテル、そしてその回
りに点在する商業施設群という、横浜港につながった海辺の人工の街区である。

最初は桜木町の駅と、最も海側のカマボコ型のホテル・インターコンチネンタ
ル以外何もない、だだっ広い地域だったが、今では超高層ビルを含むオフィス、
ショッピング、グルメ、美術館、遊園地が揃った立派な街が出現している。

みなとみらい21オフィシャルサイト
http://www.minatomirai21.com/

●三軒のホテルに三年間、泊まり比べた結論は

みなとみらいと言えばホテル。東京都庁とほぼ同じ高さの超高層ホテル・横浜
ロイヤルパーク、4分の1円形の独特の形のヨコハマグランド・インターコンチ
ネンタル、そしてクイーンズスクエアに隣接したパン・パシフィック横浜ホテ
ルがある。この三つは一休.comで予約するとその立派な内容に比べて、驚くほ
ど安いので、気分を変えたいときにふらっと行くのに最高である。

高級ホテル・旅館宿泊予約「一休.com」
http://www.ikyu.com/

インターコンチは見かけはカッコイイが、完全に前世代のホテルであり、部屋
は狭く、建物は古い。金曜日に二人で12000円で泊まれるが、結婚式を催して
親族を泊める、なんていうのにはいいが、恋人と浮き浮きと泊まれる雰囲気で
はない。また、ホテルのクラスとしては、後述する二軒とは、明らかに一段グ
レードが落ちる。サイトの写真ではわからないので気を付けたい。

・ヨコハマグランド・インターコンチネンタル
http://www.interconti.co.jp/yokohama/index_pc.html

横浜ロイヤルパークは超高層ホテルである。新しく、部屋は広く、設備も手抜
きなし、それが日によっては二人で14000円のプランなどもある。連れていっ
て、絶対その値段とはサトラレない、立派な高級ホテルである。

だが、超高層ホテルって、実はそんなにいいものじゃない。見晴らしはいいけ
ど、窓は開かないから、空気は常に空調に完全依存している。超高層ゆえに常
に微妙に建物はゆれている。神経質な人は気分があまり良くないだろう。言っ
てみれば、高級な密閉箱みたいなものである。

よほど景観が素晴らしくて、内装が快適でなければ、飽きるのも早い。素晴ら
しい景観、といったって、距離が遠すぎると絵に描いた餅みたいなものである。
スタッフは素晴らしいし、貧乏くさくはないが、それだけ、とも言えると思う。
私は飽きてしまった。

・横浜ロイヤルパークホテル
http://www.yrph.com/

パン・パシフィック横浜は設計の勝利である。全室、街に向かって開かれた、
上下一杯の大きな窓とベランダのおかげで、海風をじかに浴びられる。街区と
の距離がぐっと近く、大して値段の差もないのに、他の二軒とは全く違う、開
放感がある。

高層階も低層階も、海側も街側も、それぞれの部屋がそれぞれに楽しい。これ
は凄いことである。海側の部屋に泊まればインターコンチと横浜ベイブリッジ
が真正面で、まるで引き立て役の大道具のようである。街側だと観覧車が真正
面。低層階は、ベランダに出ると、街との一体感がいい。道行く人を眺めてい
るだけで時間が過ぎる。とにかく居て楽しい、住んでみたいと思わせる部屋で
ある。

・パンパシフィックホテル横浜
http://pphy.co.jp/

この三年間、休みが出来ると、この三軒のどれかにそれぞれ泊まって、中華街
に出かける、というのが定番のお楽しみだった。それぞれに連泊もしてみたが、
結論は、パンパシの圧勝、と言いきって間違いないと思う。今後、他の二軒に
泊まることはないだろう。それほど違う。

特に、今回の地下鉄開通でパンパシにはさらに魅力が増えた。地下鉄みなとみ
らい駅はホームの真上が吹き抜けで開いており、そのままショッピングモール
クイーンズスクエアの上層階まで一気に空間がつながるという珍しいつくりで
ある。

そのクイーンズスクエア内部とパンパシはつながっているので、部屋で「中華
街行きたいな」と思ってから、実測5分!で、地下鉄のホームにたどり着ける。
逆も同じで、渋谷から地下鉄でみなとみらいに着いてから、ほとんど歩かずに
チェックイン出来る。このシームレスな感触は凄い。

この三軒のそれぞれの部屋の写真、地下鉄みなとみらい駅の写真を参考に掲載。
今度の休日にいかが?
http://homepage.mac.com/santa8/PhotoAlbum18.html

【8月サンタ】LondonとLyallとLeCarreを愛する35歳  santa8@mac.com
・来週は引き続き横浜、山下町/中華街、そしてファイルメーカーの新刊情報
などをお届けします。

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■ライフスライス研究所
オリジナルデジカメ開発奮闘記(2004年2月12日木曜日)
第76回「関西アポ調整、流通センター商談、広告代理店打上げ」

ユビキタスマン
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04年2月5日(木)スライス間隔10分、スライス開始07:33 スライス終了22:43
http://www.himanainu.jp/ls/blog/view.cgi?thisday=20040205&id=jp_kawai

1枚目はフランフランで買った日めくりカレンダーから始めることにしている。
プログラムは自動で1枚目をアイコンとして使用するからだ。うちのサーバー
は80GBの容量に4つのドメインを稼働させている。ライフスライスの画像デー
タは高速表示用のサムネイルを含めても、1日あたり1.5MBから2MBになる。1か
月で62MB程度。64MBのメモリーカードがちょうど1か月分の画像日記というこ
とになる。1年間続ければ、744MB程度。CD-Rに1枚くらいが1年間の画像日記の
保存に必要な容量ということになる。私はすでに3年目に入ろうとしているが、
もしかして写真をとり続ける連続枚数で言えばギネスブックあたりも狙えるか?

昼前に銀行に行き、個人口座と会社口座の振替え作業をする。20代、30代専用
の口座という広告が出ていた。変なカテゴリーの仕方するなあ。郵便局にも寄
り発送作業。事務所に戻り軽くランチしてから外苑前から青山一丁目、大門経
由で流通センターへ。ベンチャーフェアで出会った画材関連の卸しの会社社長
と商談である。パートナーと待ち合わせして合流。

「ライフスライスは、どうもすぐにどう売れるか? が思いつくタイプの商材
ではないような気がするけどなにかひっかかりがあるんで、今日はそれを考え
てみようと思いましてね。事前にいろいろ検索してみたりしたんですが、かな
り前からやっているのですね」と先方は勉強熱心。頭が下がる。Yahooで255件、
Googleで1770件、が現段階で「ライフスライス」とサーチした場合の件数。

コンセプトと商品の使い方を説明すると社長さんは「少し前にLife with
photo cinemaという商品を扱いましてね、かなりプッシュしたんですよ。あの
商品に通じる匂いがありますね」と。

大成功とまではいかなかったようだが、新しいカテゴリーの商品を売るという
点で苦労されたようだ。うちの商品も「新しいのでユーザーがどう使えばいい
かをアピールする、理解させるまでが大変そうだね」とのこと。

私たちの経験から言えば、「ジワジワ」と理解されていく傾向の製品であり、
店頭で「!」と反応するヒトは多いとは言えない。よりわかりやすいパッケー
ジングが重要だ。この会社の持つ店舗の中で梅田店が比較的新しい商品紹介の
仕方をしているとのこと。ちょうどあさってから関西方面に行くということも
あり、梅田店の店長を紹介してもらうことになった。学校関係や教育関連業界
への画材卸しもやっているということで、今後の流通ルートを検討していただ
けると言う。サンプルを1台渡して打合せ終了。とても気持ちのいい社長さん
だった。

事務所に戻り、関西出張に伴うアポイントを固めていく。今回の出張のメイン
は某通販会社の人形型ホルダーの正式なライセンスを取りにいくことにある。
このホルダーは「ライフスライス」にとって非常になじみ深く、普及に一役買
っている重要なパーツだ。フィンランド製の携帯ホルダーではじめた「ライフ
スライス」だが、この通販会社の人形型ホルダーに変えてから女の子受けしは
じめて、装着していると「なに? それ? かわいー」と声をかけられるよう
になったという経緯がある。なにかつっこまれるようなものを身につけたい、
というユーザーにはこの形状が好評なのだ。

この通販会社が神戸にある。せっかく経費をかけて行くので、大阪関連の小売
店なども一気に回ろうという魂胆である。無事何件かうまくブッキングできて、
2日間の出張で取材やリサーチ含め8件のアポイント入れに成功。明日用ののぞ
み安売りチケットも入手した。宿泊は経費節減のためサウナあたりで済まそう
と考えている。

夜は、田町の某広告代理店のプレゼン打上げ。実は業界では昨年末から年明け
に歴史的な競合プレゼンが行われた。このプレゼンは大手広告代理店が3社、
社運をかけて争うという規模のもの。私は新橋派でも田町派でもないのだが、
今回は縁あって田町に加勢した。

プレゼンルームにこもり20人で各セクションから集まってくるパワーポイント
を大画面でリアルタイムに編集しながら、最終プレゼンに向けて調整していく
というもの。あまり例のない仕事だったので請求書の項目には「パワーポイン
トライブディレクションフィー」とした。

当日プレゼンする営業部長のスピーチに合わせて、説明しやすいものに変更し
ていく。そこにいるマーケ担当や営業からのさまざまな指摘を画面に反映させ
ていく緊迫の一夜。昨年の仕事の中でも印象的な一夜だった。バンドのライブ
を右脳と左脳でやっているような感じだった。結果は関係者の満足の行くもの
だったとのこと。打上げでは、久しぶりにリングを共にした人と乾杯。中華に
舌鼓を打った。

ライフスライスブランドカメラ発売まであと23日!

ユビキタスマン(川井拓也)jp_kawai@lifeslice.net

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■編集後記(2/12)
・先日、マンションの管理組合の初めての総会が開催された。役員は抽選によ
る輪番制で、わたしも10数年あとにやることになっている。予想通り、要領の
悪い議事進行、そんなのどうでもいいじゃないかと思うような質問を連発する
迷惑なおじさん、「させていただきます」「~のほう」「~のかたち」症候群
のスピーカーたち、会場の入り口ふきんで騒ぐ子供の声、ケータイのまぬけな
着メロ音などなど、やんなっちゃう午前の2時間半だった。しかし、わたしは
すっかり忍耐強くなったからだいじょうぶ。かつてのマンション建設対策会議
で(いま住んでるマンションではない)わけのわからん住民達にとことんつき
あった体験に比較すれば、こんな会議苦痛でもなんでもない。ほんとうにしつ
こく、愚問や勝手なコメントを言い募るおじさんには、さすがに出席者たちも
みんなあきれて、発言のたびに前の方の人たちは振り返っていた。どんなコミ
ュニティにもこういう妖怪がいるものだ。            (柴田)

・箱人チェックなさいました? 私は「ペプシ いけいけ組」だ、ってまた占
いかよ。理想の恋人はマイホームパパらしい。「行動パターン」の携帯に関す
る項目で爆笑しました。その通りっ。話のタネに試してみてね。
http://www.suntory.co.jp/softdrink/hakojin/  箱人占い(hammer.mule)

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